Орендна плата за землю. Хто і як визначає її розмір?

Визначення розміру орендної плати в договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності має певні особливості, які, зокрема, полягають у нормативному закріпленні мінімальної орендної плати. Так, у пункті 288.5. статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України) зазначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.

Таким чином, з дати набрання чинності ПК України (1 січня 2011 року) при визначенні цієї істотної умови договору оренди землі державної і комунальної власності сторони мають враховувати, що орендна плата не може бути меншою мінімального розміру, встановленого ПК України.

Разом з тим, непоодинокі випадки, коли договір оренди землі був укладення до набрання чинності ПК України. При цьому розмір орендної плати у таких договорах визначений у фіксованій сумі, а умови, які передбачають автоматичну зміну орендної плати у разі збільшення розміру земельного податку, відсутні. Якщо розмір орендної плати у таких договорах є менших, ніж це встановлено статтею 288 ПК України, до таких договорів повинні бути внесені зміни в частині встановлення розміру орендної плати згідно з вимогами пункту 288.5 статті 288 ПК України.

Цілком логічною є думка, що зміна розміру земельного податку може бути підставою для перегляду орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди, однак не тягне автоматичного підвищення розміру орендної палати, встановленого в договорі оренди. Вказана правова позиція викладена у постанові Вищого адміністративного суду України від 19 липня 2012р. у справі №2а-1670/5441/11.

Таким чином, внесення змін до діючих договорів оренди земель держаної та комунальної власності в частині зміни орендної плати має відбуватися у загальному порядку, передбаченому Цивільним кодексом України (далі - ЦК України). Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну договору або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його змін. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюються або припиняються з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Варто зауважити, що в судовому порядку договір може бути змінений на вимогу сторони (частина 2 статті 651 ЦК України). Крім того, зміна розміру орендної плати може бути внесена лише у діючий договір оренди, оскільки згідно з частиною 3 статті 632 ЦК України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Отже, законодавець чітко визначив момент та умови зміни чинного договору оренди землі у частині збільшення орендної плати:1) досягнення домовленості, що зазвичай здійснюється шляхом укладання додаткової угоди; 2) набрання законної сили рішенням суду.

Однак на практиці трапляються випадки, коли податкова інспекція, встановлюючи невідповідність розміру орендної плати в договорі оренди мінімальному розміру, визначеному ПК України, відразу фіксує заниження земельного податку, здійснює його донарахування за період дії нової ставки податку і видає відповідне податкове повідомлення-рішення.

Спробую проілюструвати зазначену ситуацію приклад з власної практики.

25 квітня 2007 року товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) було укладено договір оренди земельної ділянки комунальної власності з Житомирською міською радою строком на п'ять років. Розмір орендної плати у даному договорі встановлений у фіксованій сумі.

Державна податкова інспекція у м. Житомирі (далі - ДПІ у м. Житомирі) під час здійснення податкової перевірки ТОВ, дійшла висновку про заниження орендної плати за землю у період з грудня 2011 року по березень 2012 року. Обґрунтовуючи вказаний висновок, контролюючий орган зазначив, що відповідно до п.п.288.5.1. п.288.5 ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди. Але річна сума платежу не може бути меншою... для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.

Так, на думку ДПІ у м. Житомирі, після збільшення розміру земельного податку ТОВ повинно було сплачувати розмір орендної плати не менший за трикратний розмір земельного податку. Разом з тім, розмір орендної плати у договорі був менший за законодавчий мінімум, внаслідок чого ДПІ у м. Житомирі прийняло податкове повідомлення-рішення про донарахування розміру орендної плати за період, коли її розмір не узгоджувався з положеннями статті 288 ПК України.

Правомірність даного податкового повідомлення-рішення є спірною з наступних підстав.

По-перше, відбулася фактична зміна істотної умови договору оренди земельної ділянки поза волею сторін договору. Такі дії ДПІ у м. Житомирі не узгоджуються з положеннями вищенаведених статей 651, 653 ЦК України. Адже орендна плата може встановлюватися лише за згодою сторін. У разі незгоди орендаря з розміром орендної плати, він має право відмовитися від ордени земельної ділянки. Підвищення орендної плати в односторонньому порядку, без згоди орендаря порушує принцип свободи договору (стаття 3 ЦК України), юридичної рівності сторін та вільного волевиявлення (стаття 1 ЦК України).

По-друге, на момент прийняття податкового-повідомлення рішення (23 серпня 2012 року) договір оренди земельної ділянки припинив свою дію у зв'язку із закінченням рядок оренди. Таким чином, ДПІ у м. Житомирі змінило ціну договору після припинення його дії. Разом з тим, як вже було зазначено, відповідно до частини 3 статті 632 ЦК України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Враховуючи явну протиправність цього податкового повідомлення-рішення, ТОВ звернулося до Житомирського окружного адміністративного суду з позовом про визнання його протиправним та скасування .

Незважаючи на наявність достатніх підстав для скасування рішення контролюючого органу, Житомирський окружний адміністративний суд своєю постановою від 11 грудня 2012 року відмовив у задоволенні позову (посилання на судовий акт у ЄДРСР: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/28772001). В обґрунтування відмови окружний адміністративний суд зазначив, що плата за землю є загальнодержавним податком та обов"язковим до сплати, умови та підстави для зменшення розміру податку повинні бути визначені на законодавчому рівні, а саме в ПК України. На думку суду, розмір ставки податку не може регулюватися сторонами господарського договору, а відтак ДПІ у м. Житомирі правомірно здійснило донарахування. З вказаною позицією погодився і Житомирський апеляційний адміністративний суд (ухвала ЖААС: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/29063555). Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 20 лютого 2013 року позивачу відмовлено у відкритті касаційного провадження на підставі пункту 5 частини 5 статті 214 Кодексу адміністративного судочинства України, оскільки, на думку суду, зі змісту касаційної скарги та оскаржуваних рішень не вбачається порушення судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Отже, маємо випадок зміни істотної умови господарського договору, що припинив свою дію, поза волею сторін та у спосіб, що не передбачений чинним законодавством України.

Незрозумілою є і позиція судів, які не надали належної оцінки доводам ТОВ. Особливо ті, що така позиція не узгоджується з практикою Вищого адміністративного суду України в аналогічних спорах http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/25313972 .

Таким чином, порядок зміни розміру орендної плати в договорах оренди земель державної і комунальної власності є неузгодженим, а судова практика у спорах з даних правовідносин неоднаковою.

На думку автора, зміна ціни в договорі після його виконання шляхом прийняття рішення контролюючим органом, який не є стороною договору є нічим іншим, як незаконним втручанням у господарську діяльність платника податку. На жаль, як свідчить наведень приклад, судовий захист у цьому випадку не завжди є ефективним. Залишається сподіватися, що Вищий адміністративний суд України найближчим часом врегулює дані спірне питання шляхом видання відповідних рекомендацій, роз'яснюють яснень, листів тощо.